- Как вы оцениваете ситуацию на рынке строящегося жилья в СПб? Ожидать ли роста цен в ближайшей перспективе?

- Аналитики рынка прогнозируют снижение объемов строящегося жилья, но рост цен обещают в пределах инфляции. На начало июля средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 80 тыс. руб. За первое полугодие текущего года стоимость жилья в новостройках выросла почти на 4,8%.

Сейчас на первичном рынке продается свыше 4,8 млн кв. м жилья на разных стадиях готовности. Около 50% всех предложений сконцентрировано в 3-х районах Петербурга: Выборгском (1,1 млн кв. м), Приморском (1,1 млн кв. м) и Невском (765 тыс. кв. м).

При этом свыше 60% новостроек Петербурга - это жилье эконом-класса. По данным Центра исследований и аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости», в этом сегменте рынка по-прежнему преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры (73,7% рынка), на долю трехкомнатных квартир приходится в среднем 23,8% предложений, многокомнатных - не более 2,5%.

Спрос на жилье растет. Этому во многом способствует увеличение объемов выдаваемых в Петербурге кредитов на покупку жилья. К тому же за последние полгода увеличилось число тех, кто покупает недвижимость с целью инвестирования - до 10% строящегося жилья.

- Насколько велики риски инвестиций в строящееся жилье?

- Сегодня на рынке недвижимости лишь 50% сделок по приобретению жилья в новостройках проводятся в соответствии с N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

К сожалению, ни один даже самый продуманный и грамотный договор не сможет защитить покупателей от непредвиденных ситуаций. Существует большое количество рисков, и свести их к нулю практически невозможно.

Очень часто квартиры в новостройках реализуются не самими застройщиками, а инвесторами и подрядчиками. В таких случаях велик риск того, что инвестор или подрядчик не выполнят или частично не выполнят свои обязательства перед застройщиком, в результате чего застройщик не передает ему квартиру, и, следовательно, дольщик также не получает оплаченную им квартиру. В такой ситуации дольщик остаётся с правом требования возврата денежных средств от инвестора или подрядчика по договору.

- Сколько строительных компаний работают по 214 -му федеральному закону?

- По 214 закону в Петербурге сегодня работают 88 застройщиков на 159 объектах - это примерно половина строек. Такие данные приводит комитет по строительству.

- Защищает ли 214-й закон права дольщиков на практике, в частности, от последствий неграмотной инвестиционной политики застройщика?

- За процессом всегда интересно наблюдать в динамике. У себя в комиссии по недвижимости мы ведем мониторинг всех обращений, в том числе по вопросам долевого строительства. Приятно отметить позитивную тенденцию. В прошлые годы покупатели квартир чаще всего обращались к нам за помощью, когда ситуация уже критична или практически безнадежна: двойная продажа, сорваны сроки строительства, застройщик отказывается расторгнуть договор или признать право собственности. Теперь число таких обращений сократилось, в частности, за счет увеличения просьб провести экспертизу договора с застройщиком.

Позитивную роль в этом сыграл тот факт, что строительным компаниям запретили собирать денежные средства с участников «долевки» до государственной регистрации договоров. Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) признал такую практику привлечения денег незаконной. Положительно на динамике рынка сказалась и система расчетов по аккредитивам.
Следует отметить, что за прошлый год увеличилась доля договоров долевого участия, которые четко сформулированы. Этот факт говорит о том, что рынок строительства уходит от "серых" схем.

- На какие пункты договора следует обратить внимание, чтобы исключить риски двойных продаж?

- В договоре должна быть прописана обязательная регистрация недвижимости в ФРС. При регистрации в ФРС двойная продажа невозможна. Регистрационная служба располагает полной базой данных недвижимости, где есть вся информация по каждой квартире.

Также в договоре должны быть четко прописаны правила возврата денежных средств дольщику в случае расторжения договора, в том числе по его вине (при неоплате договора), и финансовая ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта. В договоре должны быть оговорены все варианты, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор и (или) взыскать с застройщика неустойки, пени и т.д.

- Встречаются ли в договорах о покупке жилья пункты, нарушающие российское законодательство?

- Мы проводили оценку договорной базы застройщиков в рамках открытого конкурса «Доверие потребителя». Так, в прошлом году на рассмотрение экспертного совета были представлены 30 договоров финалистов конкурса. Наши юристы с пристрастием следят за формированием договорной базы на рынке строящегося жилья. Ведь от того, насколько качественно составлен договор, зависит благополучие будущего собственника: получит ли он квартиру вовремя, будет ли в ней тепло, комфортно и безопасно жить. Наконец, не будет ли она дорога в содержании, и сможет ли собственник грамотно отстоять свои права в судебном порядке. Нами было выявлено несколько типичных нарушений. Так, в большинстве случаев, в используемых застройщиками договорах при определении площади квартиры, а, следовательно, и ее цены, учитывалась площадь лоджии, балкона или террасы. А это противоречит законодательству.

Противозаконно и включение в договор обязательств дольщика оплачивать дополнительные услуги, например, технический контроль за строительно-отделочными работами в квартире. Закон о защите прав потребителей запрещает обусловливать приобретение одного товара обязательным приобретением другого. Обязывать заключать дольщика какой-то дополнительный договор при заключении договора на покупку квартиры противозаконно.

Противозаконно и требование предоплаты дольщиком коммунальных услуг в течение 6-ти месяцев с момента ввода дома. Эта статья присутствует практически во всех договорах. Непрозрачен и порядок оплаты этих коммунальных услуг. Размер коммунальных платежей, как правило, нигде не фиксируется, но при этом, согласно договору, эти платежи обязательны.

Еще одно типичное нарушение – большие «отступные» при расторжении договора по инициативе покупателя. По закону, при расторжении договора потребитель должен оплатить убытки застройщика. И эти убытки, как правило, меньше комиссии, которую предусматривает договор.