Согласно приказу Минрегионразвития "О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на второй квартал 2009 года", цена квадратного метра жилья в Москве для социальных нужд составляет 83 750 рублей. Но при расчете приемлемости данной цены для застройщика следует учитывать и такой показатель, как ставки аренды земли на период строительства. В Москве они, разумеется, также серьезно отличаются от региональных. Как арендная ставка отражается на ситуации на рынке жилья столицы, корреспонденту ИА REGNUM Новости прокомментировал руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
ИА REGNUM Новости: С точки зрения участников рынка, считаете ли Вы ставки аренды земли под проектирование и строительство в Москве справедливыми?
Рыночные законы не опираются на понятия справедливости или несправедливости. Если есть люди, которые согласны заплатить, например, за джинсы несколько тысяч долларов, значит, эта цена — справедливая. В сфередевелопмента то же самое: если есть организации, готовые проектировать и строить по существующим арендным ставкам на землю, значит — арендные ставки справедливые. Однако на сегодняшний день легче не арендовать участок у города, а выкупать его на аукционе для строительства.
ИА REGNUM Новости: Как эти ставки регулируются?
В Москве действует административное регулирование арендных ставок на землю под проектирование и строительство. Существует специальная методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором, которая позволяет на основании технико-экономических показателей проектируемого объекта и его места расположения определить размер платежа городу. Основными показателями, которые определяют расчетные значения и коэффициенты, являются расчетная рентабельность инвестиций, расчетная себестоимость строительства, сроки подготовительного периода, рыночные цены на объекты недвижимости и график платежей при взаиморасчетах с городом. При расчете показателей методики моделируются среднестатистические параметры и условия реализации инвестиционных проектов. При этом в составе затрат инвестора учитывается подготовка площадки строительства в объеме 3-6% от строительно-монтажных работ, разработка и согласование предпроектной и проектной документации, строительно-монтажные работы, инженерное оборудование, благоустройство территории строительства и др.
ИА REGNUM Новости: Являются ли арендные ставки за землю фиксированными или могут быть разными для разных заказчиков?
Арендные ставки могут быть разными, но в зависимости от условий застройки, а не от заказчика. Например, если строительная организация готова построить на участке, скажем, детский театр, то арендная ставка для неё будет ниже, чем для компании, которая не смогла бы построить этом же участке этот самый театр.
ИА REGNUM Новости: Как Вы оцениваете "вклад" этих ставок в стоимость квадратного метра жилья в столице?
Доля арендных ставок под проектирование и строительство может доходить до 50% от стоимости готового жилья.
В свою очередь генеральный директор "МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич считает, "что арендные ставки в целом стоит воспринимать как данность". "Что касается самого процесса ценообразования, то оно сводится к тому, что сами местные администрации определяют цену аренды, как коммерческие организации. Расчет ведется исходя из того, сколько кв.м. можно построить на участке, насколько это инвестиционно привлекательно и т.д. В результате могут действительно получиться довольно внушительные суммы, порой сравнимые с рыночными показателями приобретения права аренды земельного участка", — сказал эксперт.
Начальник юридического отдела компании "Велес капитал Девелопмент" Александр Богданов на вопрос, как ставки аренды земли регулируются, являются ли фиксированными или могут быть разными для разных заказчиков, ответил: "Ставка аренды определяется исходя из ставки налога на землю с учетом коэффициентов дифференциации, исходя из расположения объекта, назначения объекта, назначения земельного участка и т.п. Указанные коэффициенты могут быть как понижающими, так и повышающими. Соответственно, при прочих равных ставки арендной платы для разных заказчиков одинаковы, если мы говорим о земельных участках и строящихся объектах, обладающих одинаковыми характеристиками".
"Естественно, арендная плата влияет на формирование стоимости, но, на мой взгляд, данная статья расходов не является определяющей при формировании стоимости жилья", — заключил эксперт.
