Подводя итоги 2007 года, каковы главные характеристики загородного рынка?
В этом году произошла дальнейшая дифференциация покупателей по готовности приобрести коттедж определенного класса. Люди сегодня четко понимают, чего они хотят и что они могут себе позволить приобрести. И это очень важный шаг для формирования загородного рынка. На сегодняшний день на рынке нет спонтанных покупок, тем более это касается загородных проектов.
Говоря о главных характеристиках загородного рынка в 2007 году, нельзя не назвать его стремление к повышению степени прозрачности. Большинство коттеджей сегодня продается на начальном этапе застройки, фактически покупателям приходится выбирать по картинке, и очень важно, чтобы у них возникло доверие к застройщику. Желающие купить сегодня загородный дом предпочитают много ездить, смотреть, выбирать из пяти, десяти, а в ряде случаев и двадцати проектов. Можно сказать, что произошло воспитание вкуса и формирование предпочтений потенциальных покупателей. Однако в результате тщательного выбора увеличивается срок экспозиции загородных домов.
Тенденция к появлению вторичных продаж в готовых коттеджных поселках появилась достаточно давно, но в этом году рынок вторичных продаж существенно вырос, поскольку ранее были одни представления о загородном жилье, а сегодня совершенно другие. На смену обычным коттеджным поселкам приходят новые проекты с уникальной концепцией, свободной планировкой домовладений, уникальными природными особенностями участков под застройку. Покупатели сегодня предъявляют требования ко всем составляющим загородного поселка: от управляющей компании до личности архитектора, который работал над проектом.
Также сохраняется прошлогодняя тенденция, связанная с жесткой сегментацией загородных поселков. Например, если это поселок бизнес-класса, то все параметры четко соответствуют необходимым стандартам: участки от 15-20 соток, площадь домов от 500 кв. метров. Для работы над проектами привлекаются высококлассные архитекторы, но речь уже не идет, как раньше, о мастерах с громким западным именем.
Критерий удаленности от Москвы в этом году стал превалировать над направлением, поэтому достаточно активно начали развиваться северное и юго-западное направления. Очень активными темпами набирает обороты тенденция строительства так называемых "дальних дач". Зона их постройки смещается в области, граничащие с московской, к уникальным природным объектам. Кроме того, у загородной недвижимости в этом году появилось целевое назначение - "поселки по интересам". Поселки для отдыха, рыбалки, коневодства и других увлечений будущих владельцев.
В 2007 году мы могли наблюдать существенное увеличение ипотечных сделок на рынке загородного жилья. Однако если раньше к ипотеке прибегали лишь покупатели, приобретающие дома эконом-класса, то сегодня кредитование очень распространено среди покупателей дорогих элитных домов в целях оптимизации своих финансовых процессов.
Кроме того, постепенно с рынка исчезают из продажи участки с подрядом, подобные предложения остаются лишь в поселках эконом- и нижнего уровня бизнес-класса, поскольку застройщики таких поселков по финансовым причинам не могут возвести все коттеджи в один срок, поэтому вынуждены продавать землю с подрядом.
Рынок городской недвижимости в последние несколько лет пережил периоды как валового роста, так и затянувшейся стагнации. В сегменте загородного жилья есть предпосылки "ценовых виражей"?
Рынок загородной недвижимости имеет такой же график роста и падения, как и рынок городской недвижимости. Однако загородный рынок более инертен и стабилен, за счет этого и амплитуда колебаний здесь несколько меньше. Кроме того, разрыв между спросом и предложением на загородном рынке гораздо меньше, чем на городском, поэтому резкий скачок цен просто невозможен. Земля априори не может расти такими темпами, как квартира.
Какова динамика роста цен в среднем на Новой Риге?
Рост цен на данном направлении составляет порядка 15-25% в год в зависимости от успешности проекта. В некоторых отдельных случаях рост может достигать 40%.
По вашим оценкам, определен ли потолок стоимости сотки земли или дома на Новой Риге?
Потенциальный рост для этого направления очень высок. Что касается земельных участков, то максимальная стоимость сотки согласно ряду предложений достигает 200 тыс долл, но это единичные случаи. В среднем стоимость земли для элитных поселков колеблется на уровне от 100 до 130 тыс. долл за сотку, для поселков бизнес- и эконом-класса порядка 30 - 70 тыс долл.
Если говорить о максимальной стоимости на готовые дома, то могу привести пример продажи коттеджа, площадью 2 000 кв. метров за 10 млн.долл, думаю, что это "потолок" для Новой Риги. Однако изначально цена этого предложения завышена, рынок еще не дорос до такой стоимости. Спрос на такие предложения единичен. Средняя цена для Новой Риги - это 3 500 долл за квадратный метр. Коттедж с землей можно приобрести за 3 - 5 млн долл.
Что представляет собой концепция лэйнхаусов?
На рынке сегодня сложилась ситуация, при которой устойчивый спрос на загородную недвижимость сохраняется, а число качественных участков в 20 км. зоне от МКАД ограничено. В ближайшей доступности предлагаются маленькие по площади участки, площадки с большими обременениями, с низкой экономикой проекта, на которых невозможно строительство классических коттеджей.
Результатом решения поставленных перед нами рынком задач стала разработанная концепция нового вида загородной недвижности - лэйнхаусов. Лэйнхаус, буквально, "дом в переулке" - это индивидуальный загородный дом в составе архитектурного ансамбля. Новая концепция позволяет застройщикам максимально рационально использовать участок под строительство, благодаря высокой плотности застройки. Вместе с тем, лэйнхаусы будут расположены на небольших земельных участках, размером от 2 до 7 соток, что также сократит затраты владельцев и на стадии покупки и на стадии эксплуатации.
Первый проект поселка лэйнхаусов "Ильинка" реализуется нами совместно с компанией "МАРР Капитал" на Ильинском шоссе в 11 км. от МКАД. "Ильинку" будет отличать нестандартное для рынка нелинейное расположение домов. На территории площадью в 11, 5 Га мы возведем 162 лэйнхауса.
В поселке предусмотрена вся необходимая для жизни инфраструктура. На центральной площади будет расположено административное здание, являющееся высотной доминантой поселка и центром общественной, деловой жизни. Здесь будут минимаркет, детский клуб, ресторан, салон красоты, отделение банка.
В строящихся сегодня поселках объем заявленной инфраструктуры поистине впечатляет: девелоперы предлагают потенциальным жильцам теннисные корты, гольф-поля, боулинги, кинотеатры, есть даже идеи собственных мини-театров. Насколько сегодня нужна коттеджным поселкам подобная "богатая" инфраструктура?
Покупатели загородной недвижимости сегодня предпочитают приобретать дома в поселках, в пределах шаговой доступности от которых находится развитая инфраструктура, а также объекты для образования детей. Связано это с тем, что размещение большого количества объектов инфраструктуры на территории поселка, рассчитанных только на жильцов этого поселка, требует серьезных затрат со стороны владельцев коттеджей.
В результате, на рынке в этом году появились зачатки тенденции к слиянию уже существующих коттеджных поселков, границы между которыми будут устраняться для формирования единого социума и инфраструктурного развития, с целью дальнейшей оптимизации затрат владельцев загородных домов.
Новая Рига - чемпион по количеству заявленных, но еще не реализованных поселков. При этом одним из главных козырей направления считается транспортная доступность. Как Вы считаете, через несколько лет это шоссе по-прежнему будет свободно от пробок?
Поскольку каждый год автопарк Москвы увеличивается в среднем на 10%, говорить о том, что какое-либо шоссе может быть свободно принципиально неправильно. Однако на сегодняшний день Новорижское шоссе действительно обладает хорошей транспортной доступностью. В скором времени будет достроен Краснопресненский проспект, что позволит владельцам домов на Новой Риге еще быстрее добираться до Третьего транспортного кольца. Шоссе и сейчас функционирует в полной мере, скорее всего, благодаря новым транспортным развязкам ситуация и в будущем не ухудшится. Кроме того, большое количество поселков, заявленных как поселки, расположенные на Новой Риге, в действительности расположены ближе к Волоколамскому шоссе, и их жители всегда смогут осуществить выезд через Волоколамку.
Подавляющее большинство поселков, представленных сегодня на рынке, можно отнести к бизнес-классу или элитной категории. При этом фактически пустует ниша качественного загородного жилья дешевле 400 тысяч долл, почему? При каких условиях этот сегмент рынка может стать привлекательным для инвесторов и девелоперов?
Действительно, структура предложения коттеджных поселков по классам в настоящее время выглядит следующим образом: порядка 16% занимают поселки эконом-класса, 67% - бизнес-класса и около 17% - элит-класса. Самым востребованным на рынке является сегодня сегмент поселков эконом-класса. На них приходится свыше половины спроса, вместе с тем предложение не превышает и 20%. Подобная ситуация объясняется достаточно просто, ведь законы бизнеса предельно четки и категоричны.
Что касается предложения за 400 тыс долл, а речь ведь идет об участке земли с домом, то оно сложно реализуемо. Первое - это участок, который должен составлять 10-15 соток, второе - это дом площадью порядка 300 кв. метров (двухуровневый дом с техническими помещениями). В радиусе 50 км. от МКАД минимальная стоимость земли, пригодной для строительства поселка, составляет около 5 000 долл за сотку. В результате участок обойдется застройщику в $ 75 тыс. На оставшиеся средства, а это 325 тыс. долл, нужно провести коммуникации и построить дом. Около 25 тыс долл составят затраты на коммуникации, на строительство дома остается 300 тыс долл, то есть на 1 кв. метр есть всего 1 тыс долл. При этом необходимо еще построить объекты социальной инфраструктуры, заплатить управляющей компании. Для того чтобы уложиться в такую сумму, необходимо использовать очень дешевые строительные материалы и технологии, также необходима дешевая земля с коммуникациями. Поэтому подобных предложений за 400 тыс. долл единицы, так как стоимость земли в ближайшем Подмосковье такова, что на ней нерентабельно строить поселки эконом-класса. Подобные проекты могут появляться в дальнем Подмосковье, где можно будет строить конгломераты на 300-500 домов, при таком раскладе есть возможность сэкономить на издержках. В ближайшем Подмосковье, повторюсь еще раз, это невозможно.
