Причины возникновения кризисной ситуацииОсобенностью нынешнего кризиса и его коренным отличием от дефолта в России 1998 года, локального кризиса банковской системы в 2004 году является то, что это – мировой кризис, охвативший финансовую и экономическую сферу практически всех стран.
Считается, что кризис начался в финансовой системе США и был спровоцирован так называемым ипотечным кризисом в этой стране. Суть его состояла в том, что ипотечное кредитование было непомерно раздуто и не обеспечивалось реальными финансовыми возможностями. Начался массовый невозврат кредитов, и один за другим стали банкротиться самые известные банки Америки. Все это немедленно перекинулось на фондовый рынок, ибо его основу как раз составляли ипотечные бумаги, а затем и на реальный сектор экономики.
Поскольку в мире происходят процессы глобализации, т. е. сильна зависимость стран друг от друга и все больше растет господство трансконтинентальных монополий, кризис и принял общемировой характер.
Особенности российского кризисаПоэтому он не мог не затронуть и Россию. Хотя, по нашему мнению, глубина кризиса для России могла быть гораздо менее болезненной, если бы не серьезные ошибки, допущенные на федеральном и региональном уровнях.
На федеральном уровне все уповали на высокие цены на нефть и газ и, по существу, не произошло никакой структурной перестройки экономики с целью создания конкурентоспособной промышленности, сельского хозяйства, транспорта и т. п. Еще в большей мере пострадала инвестиционно-строительная сфера, ибо по стране распространили свои «щупальца» огромные московские инвестиционно-строительные компании типа «Главстроев», подконтрольных Олегу Дерипаске, компаний ПИК, СУ-155 и ряда других, которые стали малоуправляемыми и захватили монопольное положение на рынке жилищного строительства во многих городах России.
Такая же картина в последние 5-7 лет наблюдается и в Санкт-Петербурге, где монопольное положение занял десяток крупных инвестиционно-строительных компаний, которые захватили свыше 80% всего рынка жилья в городе.
Положение усугубилось еще двумя факторами. Во-первых, чрезмерным увлечением на федеральном и региональном уровнях так называемым комплексным освоением территорий в целях жилищного строительства, от которых ожидали выход десятков миллионов квадратных метров жилья. В то же время бюджетные ассигнования на инженерную подготовку территорий, как это принято в большинстве развитых стран мира, не осуществлялись. В связи с этим существенно уменьшился задел для нового строительства, землю под такую комплексную застройку купили, в основном, монопольные структуры и с наступлением кризиса прекратили практически всю работу по инженерной подготовке.
Во-вторых, оказались практически перекрыты источники инвестиций в жилищное строительство, которое раньше держалось на долевом участии граждан (которое по сути было похоронено с выходом федерального закона № 214-ФЗ) и почти прекратилась выдача потребительских кредитов банками физическим лицам на строительство домов.
Резко свернулось и бюджетное строительство для социального жилья. В частности в Санкт-Петербурге, из ранее предусмотренных 58 миллиардов рублей секвестировано 26 миллиардов. То есть новых домов за счет бюджета закладываться не будет. Коммерческие, торговые, транспортные и другие объекты также остановились: не будет строиться Орловский тоннель, Надземный экспресс, другие городские объекты.
Все это вместе взятое требует, по нашему мнению, коренного пересмотра практики жилищного, коммерческого и иного строительства.
Первоочередные меры, которые необходимо предпринять в инвестиционно-строительной сфере для скорейшего выхода из кризиса:Борьба с монополизмомНеобходимо принимать срочные меры по борьбе с монополизмом как в сфере жилищного строительства, так и в производстве стройматериалов. В последнее пятилетие администрация города основное внимание уделяет крупным и сверхкрупным инвестиционно-строительным компаниям (таким как СУ-155, ПИК, Главстрой и т. п., а также десяток самых крупных петербургских застройщиков), которые с наступлением кризиса показали свою несостоятельность – они завязли в кредитах иностранных и российских банков, облигационных займах, которые надо как-то гасить; в практической неуправляемости своими дочерними компаниями и т. п. Именно они лоббируют и получают сейчас господдержку правительства России и, в случае выживания, будут угнетать конкурентную среду на строительном рынке. Необходимо не на словах, а на деле развивать средний и малый строительный бизнес, который годами не может получить земельные участки для строительства трех-пяти жилых домов и поэтому уходит с рынка. Между тем, на Западе лишь международные корпорации имеют численность работающих свыше 1000 человек, а весь строительный бизнес держится на средних и малых компаниях.
Продажа земли небольшими лотамиС первой проблемой тесно связана другая – чрезмерное увлечение так называемой «комплексной застройкой» больших территорий. С наступлением кризиса она практически прекратилась. Ожидаемое строительства миллионов квадратных метров жилья на этих территориях также провалилось. Между тем во многих городах России, в том числе в Петербурге, прекратилась продажа (точнее - сдача в аренду) небольших лотов земли (1-2 га), которые были бы доступны для застройки среднему бизнесу. Необходимо возродить эту практику. Это касается не только вновь осваиваемых территорий, но и так называемого «развития застроенных территорий», занятых «хрущевками». Попытки продажи на аукционах для реновации кварталов 100 га и более, застроенных 60-70 пятиэтажками, также провалились. Целесообразно сдавать в аренду такие кварталы частями с тем, чтобы веерно, по нескольку домов, производить расселение, при этом с помощью государства строить новые жилые дома. Инженерную подготовку этих кварталов должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Равномерное распределение платежейБольшая проблема для строителей – оплата в бюджет средств на так называемую «инженерную подготовку», а на деле – огромных платежей в бюджет за право аренды земли на аукционах. В настоящее время еще до начала строительства (и даже проектирования) требуется вносить до 40% стоимости аренды и до 90% - в процессе строительства жилых домов. Это составляет сотни миллионов рублей даже за небольшие лоты и миллиарды - за «комплексную застройку». Вместо этого на начальной стадии проекта предлагаем вносить небольшой задаток (до 10% от стоимости строительства), а все остальное – после его завершения и сдачи дома в эксплуатацию, когда готовы и проданы квартиры. Дело строителей не пополнять бюджеты, а строить! В качестве неотложной меры необходимо срочно реструктуризировать платежи в бюджет и распределить их хотя бы равномерно по срокам строительства. Кроме того, при изготовлении пакетов документов для аукционов надо освободить компании от необходимости самим делать проекты планировки всей территории застройки и ее межевания, что в настоящее время требуется, даже если речь идет о строительстве одного-двух домов в квартале. Во-первых, планировка и межевание - это дело не строителей, а градостроителей. Во-вторых, эти затраты в разы превышают стоимость изготовления пакета документов на будущий объект, а органы градостроительства еще вдобавок не утверждают такие «доморощенные» проекты планировки территорий. Поэтому желающих на изготовление полных пакетов документов нет, магазин пакетов пуст, и аукционы не проводятся годами.
Проектное кредитованиеВыдача населению под строительство жилья так называемых «ипотечных», а на деле потребительских кредитов взамен по сути отмененного долевого строительства (благодаря закону №214-ФЗ) также себя не только не оправдала, но и «разогрела» рынок, в результате цены на жилье выросли за три года в 4 и более раз! Кроме того, в последнее время и такие кредиты физическим лицам стали недоступны (они выдаются под 20-25% годовых!). Поэтому целесообразно переходить на так называемое «проектное кредитование», т. е. давать кредиты на строительство не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков, предоставивших такие кредиты (вплоть до еженедельного мониторинга использования подрядчиком таких кредитов). Это – практика многих зарубежных стран, которая себя оправдывает. Такая система обеспечит:
• устранение так называемых «девелоперских» компаний, которые опутали все жилищное строительство, обирают граждан и сейчас также попали в глубокий кризис;
• целевое использование средств, особенно тех, которые выделяются на господдержку банков. Если правительство страны говорит о том, что государство должно контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики, то лучше чем проектное кредитование строительных компаний в этой связи ничего не придумать;
• при такой системе можно (и нужно!) перейти от сбора средств граждан на стадии строительства жилья к прямой продаже готовых квартир государству для социальных нужд или гражданам для решения их жилищных проблем;
• подчеркнем, что только готовая квартира может являться предметом настоящей ипотеки, а не строящийся дом, что сейчас выдается за ипотеку. Это также мировая практика.
В связи с этим отметим, что введение института саморегулирования в строительстве позволит давать гарантии банкам в отношении надежности компаний-заемщиков для проектного кредитования и выйти на доверительные отношения в цепочке банки – строительные компании.
Вообще, выход из кризиса надо решать системно по всей цепочке: банк (бюджет) – застройщик – генподрядчик – субподрядчик – поставщик материалов. Отметим, что сейчас в наибольшей степени страдают именно изготовители и поставщики строительных материалов и конструкций, особенно те, кто занят изготовлением кирпича, железобетона, окон, бетона и т. п., то есть производством стройматериалов, которые требуются на начальной и срединной стадиях строительства. А ведь кризис привел к тому, что новые дома не закладываются и не строятся. В промышленности стройматериалов также необходима борьба с монополизмом – именно средний и малый бизнес способен вывести отрасль из кризиса. Этот урок надо учесть!
Подготовка квалифицированных кадров Необходимо возобновить системную подготовку и переподготовку строительных кадров на всех уровнях – от рабочих до менеджеров (включая топ-менеджеров). Имеющееся засилье неквалифицированной рабочей силы (в основном – гастарбайтеров), с одной стороны, и недостаток квалифицированных менеджеров (руководителей строек) – с другой, ведет к некачественному выполнению строительных работ. К тому же распространенная практика сдачи жилых домов «без отделки» приводит к искажению истинного объема ввода домов в эксплуатацию, к скрытым дефектам в производстве работ (когда даже неясно, какие коммуникации дома готовы к подключению сантехники, электрики и т. п.).
По нашему мнению, следует:
• широко вводить в практику систему «менеджера проекта», т. е. такого руководителя стройки, который отвечал бы не только за ее завершение в срок и качество работ, но и за всю экономику строительства объекта. Для этого он должен обладать не только ответственностью, но и широкими правами, включая приемку стройматериалов, выбор субподрядчиков, участие в найме работников (как линейного персонала, так и рабочих) и т. п. Такой «менеджмент стройки» широко распространен на Западе, но введение этого института требует как решительности руководителей компаний, так и подготовки соответствующих кадров. Использование на большинстве российских строек «прорабов» и «мастеров», наблюдающих только за технологией производства работ – безнадежно устарело;
• целесообразно возродить практику формирования бригад рабочих «конечной продукции» под руководством опытного бригадира, выполняющую весь комплекс общестроительных работ на объекте. Но для этого также необходима подготовка и переподготовка кадров, в том числе высококвалифицированных бригадиров;
• действующие (оставшиеся) учебные заведения, призванные заниматься повышением квалификации работников в строительстве (что требует закон №148-ФЗ), находятся в раздробленном состоянии. Ими никто методически не руководит, они не имеют квалифицированных преподавателей, знающих рыночную экономику и современные технологии. Известны попытки продажи «удостоверений» на основе одномоментных семинаров и т. п. Минрегионразвития России должен установить допустимый минимум программы курсов и, соответственно, часов лекционных и практических занятий (по различной специализации менеджеров и рабочих), который дает право на получение удостоверений о повышении квалификации, а также строго контролировать лицензии учебных заведений на проведение такой важнейшей работы.
Автор: Каплан Лев МоисеевичВице президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, д. э. н., профессор, Заслуженный экономист РФ, Почетный академик Международной Академии инвестиций и экономики строительства, Почетный строитель России. Санкт-Петербург.
