Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, к 1 января 2009 года увеличился за 2008 год на 24,8% до уровня 110 329 рублей. Последний месяц года отмечен продолжающейся тенденцией к снижению цен на рынках, как в долларах, так и в рублях. Долларовый Национальный индекс жилья составил $3 754, увеличившись за 2008 год на 4,7%.

В начале года мы прогнозировали как наиболее вероятный: 1) рост HPI индекса цен в период роста с августа 2007 по декабрь 2008 года в среднем на 38%; 2) общую стабилизацию на рынке недвижимости в РФ в конце года снижение годовых темпов роста цен до европейского уровня в 7-10%; 3) завершение трансформации рынка в преимущественно ипотечный; 4) средняя цена на вторичном рынке Москвы достигнет уровня $7500-8000 за кв. м.

Хотя, разразившийся кризис на рынке недвижимости немного спутал планы, отрадно отметить, что вплоть до начала октября 2008 г. наши прогнозы в целом оправдались. Рост индекса увеличился на 30%, темпы роста цен существенно замедлились, средняя цена в Москве достигла $7430 за кв.м. Рынок недвижимости стал преимущественно ипотечным, во многих городах страны и не только в Москве продажа квартир по ипотечным схемам стала определять развитие рынка.

Последнее обстоятельство, в условиях пришедшего к нам извне финансового и общеэкономического кризиса, и стало "ахиллесовой пятой". Как только ипотечный рычаг, поднимающий цены вверх сломался, продажи на рынке прекратились. Вслед за продажами стали снижаться цены.

В долларах США падение цен на жилье выглядит более драматично: Рост цен в 2008 год оказался полностью "съеден" процессом девальвации рубля. После окончания процесса девальвации и достижения границ коридора, определенного Центробанком, средние цены на жилье в долларовом выражении вернуться на уровень зимы 2006 года.

Итак, что же ждать в дальнейшем?

Мировой опыт показывает, что фаза падения рынка цен на рынке недвижимости длится обычно не дольше 3 лет, при этом цены снижаются в среднем на 20%-50%. Поскольку цены с момента начала кризиса сентября-октября 2008 года уже снизились на 5-10%, максимально, что нам грозит до 2012 года это снижение цен еще на 10-40%. Большая часть снижения цен будет отыграна зимой и весной 2009 года. Быстрее всего снизятся цены в небольших городах, поскольку объемы рынка и количество игроков в них невелики.

Для того, чтобы вывести на поверхность все страхи, которые таятся в нас в самом начале 2009 года, приведем возможные сценарии. При самом негативном развитии событии, которое другими словами как катастрофа назвать нельзя - рост доллара до 45 рублей падение рублевых цен на 70% - средняя цена на недвижимость будет стоить в 2010 году 726 долларов. Второй сценарий, очень жесткой посадки рынка, при которой курс доллара вырастет до 40 рублей, а рублевые цены просядут на 50% средняя цена на жилье в России будет стоить 1361 доллар. Вариант, который представляется наименее болезненным – курс доллара 35 рублей, снижение рублевых цен на 20%. В этом случае средние цены на жилье будут равны 2400 доллар кв.м.