Как оформить договор аренды земельного участка в Москве |
Как оформить "Договор аренды земельного участка" в общем порядке и в режиме одного окна.
Общий порядок
Оформление, при котором землепользователь в начале обращается не в службу «одного окна», а сразу в исполнительный орган государственной власти (правительство г. Москвы или префектура соответствующего округа).
-
Заявление землепользователя о предоставлении конкретного земельного участка.
-
После выпуска распорядительного акта органа исполнительной власти обращение в ДЗР г. Москвы в режим одного окна для последующего оформления договора аренды земельного участка на основании указанного распорядительного акта (при условии, что земельный участок состоит на кадастровом учете).
-
Далее порядок оформления - в режиме «одного окна».
Чаще всего оформление в общем порядке оканчивается направлением заявления землепользователя о предоставлении земельного участка в соответствующий Территориальное объединение регулирования землепользования Департамента земельных ресурсов г. Москвы. Далее, оформление аренды земельного участка происходит без режима одного окна и соответственно без нормативно закрепленных сроков. Распорядительный акт выпускается после подготовки документов Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, а не в начале, как предусматривает общий порядок.
Оформление договора аренды в режиме «одного окна» на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями
В настоящее время порядок регламентируется Постановлением Правительства г. Москвы от 13 марта 2007 года №168-ПП «О порядке работы в режиме «одного окна» Департамента земельных ресурсов г. Москвы».
-
Подача заявления установленного образца (см. Приложение 3 утвержденного указанным выше Постановлением Правительства г. Москвы) о предоставлении земельного участка в аренду. Субъекты, требующие выпуска распорядительного документа: собственник капитальных зданий, строений, сооружений; землепользователи, оформляющие договор аренды для строительства объекта за счет бюджетных средств; землепользователи, оформляющие доп. Соглашения к договорам аренды; землепользователи, оформляющие соглашение о вступлении в договор со множественностью лиц на стороне арендатора. К заявлению в службу одного окна прикладываются документы, которые указываются в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду в приложении. Специалисты службы «одного окна» часто принимают не полный пакет документов. В этом случает землепользователю необходимо представлять недостающие документы исполнителям по территории (специалисты, работающие в территориальном объединении регулирования землепользования Департамента земельных ресурсов г. Москвы (ТОРЗ ДЗР), оформляющие различные районы округа) в ТОРЗ лично. Кроме того, в случае обращения заявителя в суд, ему будет отказано в исковом заявлении, поскольку землепользователь изначально предоставил не полный пакет документов в соответствии с действующим законодательством (в случае, если исковое заявление будет подано из-за незаконного действия (бездействия) соответствующего органа исполнительной власти). Случаи отказа в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду четко перечислены в указанном выше Постановлении Правительства г. Москвы.
-
Подготовка проекта плана границ земельного участка (в электронном и бумажном виде), в случае, если нет кадастрового номера. Срок подготовки 2 дня.
-
Передача проекта плана границ земельного участка в службу «одного окна» для сбора сведений для подготовки решения о предоставлении земельного участка. Направляются запросы в: БТИ; Мосгоргеотрест; ГУП НИИПи ГенПлана; УФРС г. Москвы. Сроки исполнения работ в данных органах установлены их регламентами. Срок подготовки и подачи запросов в ДЗР 14 дней.
-
Обработка запросов (Запросов из выше перечисленных органов). Срок 3 дня.
-
Землеустроительное дело (это пакет документов, необходимых для оформления земельно-правовых отношений) направляется в префектуру соответствующего округа и Москомархитектуру. Исключение: Центральный АО дело направляется в выше перечисленные органы + Москомнаследие. Занесение данной информации в базу данных ДЗР срок 1 день.
-
Получение согласия из городских организаций (Москомархитектура, Управа района, ГУП НИиПИ Генплана, УФРС) и от смежных землепользователей, счет на доплату и сдачу-приемку выполненных работ, информация о получении согласования. Внросится в базу ДЗР + передача информации исполнителям по территории. Срок 7 дней.
-
Подготовка и представление Департаментом земельных ресурсов дел в префектуру для рассмотрения вопроса о возможности предоставления земельного участка. Срок 2 дня.
-
Рассмотрение дела Префектом. Срок 14 дней. На практике землеустроительные дела рассматриваются в префектурах намного дольше, чем указанный срок. Можно отметить, что сроки не исполняются во многих ТОРЗах из-за длительного их рассмотрения в префектурах округов. Имеются случаи, когда 6 месяцев землеустроительные дела находятся в Префектуре.
-
Выпуск Департаментом земельных ресурсов распорядительного акта об утверждении проекта границ земельного участка. Срок 3 дня.
-
Межевые работы, согласование со смежными землепользователями границ земельного участка. На практике обычно это первый этап (если не было межевания) после подачи заявления в соответствующий ТОРЗ. Такая ситуация сложилась, поскольку межевые работы по указанному выше Постановлению Правительства проводятся после утверждения плана границ земельного участка, а после межевания границы могут поменяться, что может значительно затянуть процесс оформления земельного участка.
-
Формирование комплекта документов для постанвки на государственный кадастровый учет в ФАКОН. Передача документов в ФАКОН + получение кадастрового плана. Срок 30 дней.
-
Подготовка ДЗР проекта распорядительного документа о предоставлении земельного участка. Срок 1 день.
-
Направление проекта распорядительного акта в префектуру + запись информации в базу ДЗР. Срок 1 день.
-
Получение согласованного акта и запись об этом в базу ДЗР. Срок 1 день.
-
Подготовка проекта договора аренды земельного участка их юридическая экспертиза подписание со стороны ДЗР, передача в одно окно, передача на согласование заявителю, запись об этом в базу ДЗР. Срок 1 день. При передачи проекта договора на согласование заявителю срок не учитывается.
-
Получение согласованного заявителем документа, занесение информации об этом в базу ДЗР. Срок 1 день.
-
Направление проекта договора аренды землепользователю с приложением перечня документов для государственной регистрации. Срок 1 день.
-
Учетная регистрация в ДЗР + оформление и передача актов сдачи-приемки всех видов выполненных работ. Срок 2 дня.
-
Формирование документов для регистрации в УФРС. Срок 3 дня.
Примечание: К сожалению, как отмечают представители девелоперов (да и бизнеса в целом), в службе одного окна сотрудники в основном не имеют даже высшего образования, т. е. это не квалифицированные кадры из-за этого, конечно могут возникнуть проблемы.
В ряде случаев, работу системы нарушает нежелание сотрудников «одного окна» брать на себя ответственность по вопросам, лежащим в их компетенции. Кроме того, решения конечных вопросов осуществляются в зависимости от наличия или отсутствия административного ресурса.
В Москве оформление договора аренды земельных участков для строительства регулируется Земельным кодексом РФ, Законом города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» № 27 от 14.05.2003 г., Законом города Москвы «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», Постановлением Правительства Москвы от 28.09.2004 г. № 671-ПП.
Предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется:
-
На торгах (аукционах). Предмет торгов может быть только сформированный в соответствии с Земельным кодексом РФ земельный участок (т. е. проведено межевание и участок состоит на кадастровом учете), а также определено разрешенное использование земельного участка. Правительством Москвы или орган исполнительной власти города Москвы принимается решение о проведение торгов. В этом случае, земельный участок уже сформирован, и договор аренды заключается с победителем торгов. Департамент земельных ресурсов г. Москвы заключает договор аренды на основании протокола о результатах торгов. При этом формирование необходимых документов осуществляется до проведения торгов органом, проводящим указанные торги, а на торгах все необходимые документы уже подготовлены.
-
Без проведения торгов (аукционов) по продаже права на заключение договора аренды:
· при предоставлении участка при создании особо социально значимых объектов по решению Правительства Москвы. В данном случае решение исполнительного органа власти уже имеется и на основании него соответствующий заявитель подает документы в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для дальнейшего оформления в общем порядке, но с имеющимся уже решением. В основном речь идет о бюджетных программах.
для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор и формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, в соответствии с решением Правительства Москвы. В данном случае, на основании решения Правительства г. Москвы заявитель за свой счет подготавливает и формирует необходимые документы для оформления договора аренды земельного участка (по сути тоже обращение в Департамент земельных ресурсов г. Москвы, но на основании имеющегося решения.
Строительный рынок уже давно поделен и рядовым организациям заключить договор аренды земельного участка в г. Москве в большинстве случаев не представляется возможным. Акт выбора земельного участка, который дает право строить без проведения торгов могут получить «исключительные организации».
В настоящее время, ситуация по оформлению договоров аренды земельного участка во всех ТОРЗах разная. В основном сроки установленные законодательством не выполняются и не могу выполняться, поскольку различные органы, участвующие в процессе оформления задерживают сроки, кроме того объем работы всегда больше, чем специалистов, минимальная заработная плата и др. Служба «одного окна» часто принимает неполный пакет документов, затягивает, тем самым, дальнейшее оформление. В соответствии с Приказом ДЗР отказ в оформлении должна выдавать служба «одного окна», но до сих пор отказы, даже от префектур, выдают исполнители по территории. Для успешного оформления договора аренды в городе Москве, к сожалению до сих пор, необходим административный ресурс.
Для обращения в суд заявителям, которым отказали в дальнейшем оформлении, необходимо (если требование в исковом заявлении - обязать ДЗР заключить договор аренды земельного участка) сформировать земельный участок как объект правоотношений: 1) провести межевание; 2) поставить земельный участок на кадастровый учет. Кроме того, желательно, но не обязательно располагать отказом в предоставлении конкретного земельного участка от префектуры либо Правительства г. Москвы; располагать свидетельством о праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на соответствующем земельном участке.
ИА DAILYSTROY
|
|
|