Рынок складских помещений в Санкт-Петербурге далек от насыщения и не теряет своей инвестиционной привлекательности. За 1 полугодие 2007 года в эксплуатацию введено 10 складских объектов классов «А» и «В» общей площадью более 150 тыс. кв. м. До конца года планируется ввести не менее шести крупных терминалов. Эксперты рынка отмечают спрос на качественные помещения и тенденцию сделок по схеме build-to-suit - строительство складов под заказ.

Спрос на качество

По оценкам специалистов компании Praktis Consulting & Brokerage, объем ввода складских площадей в складских комплексах в 1 полугодии 2007 года составил 150 180 кв. м (включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса). Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB, относит к наиболее значимым объектам, предназначенным для аренды, складской комплекс «PNK-2» (класс «А»), 3-ью очередь складского комплекса «Астрос Логистик» (класс «А»). Удельная доля введенных складских площадей для последующей сдачи в аренду сторонним организациям и для оказания 3-PL услуг составила в 1 полугодии 2007 г. почти 80 % от общего объема ввода. Три объекта были реализованы под потребности собственного бизнеса.

Спрос на современные склады превышает предложение, так считает Андрей Смирнов, руководитель направления производственной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость». Приход иностранных игроков рынка и развитие «своих» торговых логистических компаний вызывает потребность в складах и логистических центрах определенного уровня, принцип  работы которых  соответствует современным представлениям о логистике, организации торговли и производства.

По мнению Владислава Ковалевского, директора департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb, появилась тенденция к изменению процентного соотношения ввода складских помещений для собственных нужд и под логистические услуги в сторону увеличения последних. Причем отмечается снижение спроса на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым помещениям с предоставлением дополнительных услуг (погрузка/разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).

Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, отмечает  усиление интереса со стороны западных инвесторов к данному сегменту рынка недвижимости, но именно к качественным объектам, которых, по его мнению, очень мало. По этой причине инвесторы вынуждены сами заниматься девелопментом. Примером может служить последняя сделка финской инвестиционной компании Sponda, которая приобрела 46 Га в Ленобласти под строительство логистического комплекса.

Структура и цены

Структура спроса на объекты складской недвижимости во многом зависит от уровня объекта. Владислав Ковалевский отмечает спрос на качественные складские объекты, который предъявляют крупные торговые сети, производственные компании, логистические операторы. Наибольшим спросом пользуются площади размером 3-4 тыс. кв. м. классов А и Б. В свою очередь, основной спрос в складских комплексах классов С и D приходится на площади 500-1000 кв. м, арендаторами которых являются средние и мелкие производственные и торговые компании.

Максим Мельников, отмечает, что в настоящее время на рынке отсутствуют высококлассные складские комплексы, предлагающие качественные площади на продажу, хотя существует спрос на покупку площадей от 5 тыс. кв. м со стороны конечных потребителей или логистических компаний.

По словам Андрея Смирнова, предложения по аренде в секторе от 2000 кв. м составляет 220 - 250 тыс. кв. м со ставками 180-360 руб/кв. м/мес (в этих цифрах как переоборудованные производственные помещения, так и вновь построенные). В секторе от 800-2000 кв. м предложение около 100 тыс. кв. м в тех же ценах. В настоящий момент предложения по продаже  составляют в общем объеме около 100 тыс. кв. м, но состав и уровень предлагаемых объектов значительно отличается: от неосвобожденных промышленных предприятий и зон до оборудованных современных комплексов. Андрей Смирнов называет существующие ставки по аренде складских помещений, для  класса А  - это 3000-4000 руб. кв. м/год;  для класса B - 2200-3000  руб. кв. м/год.

Владислав Ковалевский считает, что величина активного спроса составляет более 1 млн. кв. м.  Он прогнозирует, что в 2008 году продолжится умеренный рост ставок аренды, в результате ставки в оптимистичном варианте вырастут на 15%, в пессимистичном - на 12%.

По словам Романа Уревича, по состоянию на 1 полугодие 2007 г. складские площади класса «А» составляют 64 % от общего объема ввода (или 96 780 кв. м). На класс «В» приходится 36 % (53 400 кв. м) от общего объема рынка качественных складских площадей.

По мнению Максима Мельникова, многие девелоперы пытаются улучшить экономику проекта за счет повышения арендных ставок, но это утопический метод. «Надо понимать, - говорит он, - что современный склад создается как инструмент минимизации затрат, класс А в пересчете на единицу хранения должен обходится арендатору дешевле класса С».

В качестве примеров продажи современных складов потребителю Максим Мельников приводит продажу складских площадей в многофункциональном торгово-складском комплексе «Старая деревня» (класс В). Цена предложения находилась в диапазоне от 600 до 700 евро за кв. м в зависимости от этажа. В настоящий момент предложение в данном комплексе, ввод которого намечен на 2007 год, отсутствует.

Строительство под заказ

Владислав Ковалевский отмечает на рынке тенденцию сделок по схеме build-to-suit, по которой работают логистические компании многих европейских стран - постройка логистических комплексов под конкретного заказчика.

Максим Мельников, считает, что сегмент складской недвижимости в Петербурге переживает настоящий бум. Он называет перспективной тенденцию - реализацию проектов по схеме build-to-suit (строительство складов под нужны арендатора, вхождение в проект еще до стадии проектирования). «За build-to-suit - будущее складского сегмента, - комментирует Максим Мельников. - Как правило, такие проекты расположены дальше от города, зато они на 100% „заточены“ под требования арендаторов. Таким образом, для тех, кому сегодня нужен склад меньше 10 000 кв.м., а такие арендаторы составляют основной спрос на рынке, build-to-suit станет единственно возможной схемой».
Эксперты Knight Frank также прогнозируют увеличение количества инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости как по приобретению готовых объектов, так и по покупке акций российских девелоперских компаний. Сохранится тенденция перехода логистических операторов к аренде складских площадей. Уже сегодня 90% последних крупных сделок на рынке складов - это логистические операторы, которые арендуют площади в крупных складских комплексах. По мнению Максима Мельникова, еще одна ощутимая проблема, это то, что 90% складских помещений в настоящий момент рассчитано на крупных арендаторов. Но через 3-4 года ситуация изменится: на рынок будет выведено 2 - 2,5 млн. кв.м. высококлассных складов, среди них появятся и проекты, рассчитанные на более мелких арендаторов.

На границе города и области

По данным Becar Commercial Property SPb, приоритетное размещение складских объектов продолжается в пригородной зоне, рядом с Кольцевой автодорогой, на границе города и вблизи морского порта.

Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас отмечает, что если раньше терминалы размещались вблизи Санкт-Петербурга, то теперь многие  логистические компании проявляют большой интерес к размещению объектов вдоль федеральных трасс, что свидетельствует об их ориентации уже не только на местный, а на российский рынок. В регионе активно строятся логистические комплексы. Во Всеволожском районе вступил в строй  офисно-складской комплекс Onninen. В 2007 году в том же районе планиурется ввести в эксплуатацию логистический терминал компании МЛП. Финский концерн Sponda заявила о своих планах построить в Ленинградской области промышленно-логистический парк на площади в 50 га. Планируемый объем инвестиций - более $70 млн. Крупнейшая логистическая компания из Болоньи Интерпорто также рассматривает возможность прихода в область.

Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков считает важной работу по созданию и развитию транспортно-логистических центров, складских комплексов, потребность в которых растет с каждым годом, но их пока не хватает в регионе. В области в ближайшие годы планируется построить 3 млн кв. м помещений транспортно-логистического назначения.

Склады тянутся к югу

По данным Praktis CB, наибольшая доля ввода современных складских объектов (45,9%) пришлась на Пушкинский район, промышленную зону Шушары. Приморский район в объеме ввода занимает 16,3%, в Ломоносовском районе - 16,6% от общего объема ввода. Примерно в равных долях по площади ввода складских площадей Невский и Всеволожский районы (10% и 11% соответственно).

Владислав Ковалевский отмечает, что Пушкинский район (промзона «Шушары») становится одним из лидеров предложения складских площадей. Андрей Смирнов согласен, что вновь создаваемые комплексы, тяготеют к зоне к КАД, развязкам, грузопотокам, при этом значительная доля новых комплексов сосредоточена на южном направлении (Шушары).

По мнению Максима Мельникова, концентрация 80% проектов в сфере складской недвижимости на Московском шоссе может привести к перенасыщению предложения на этом направлении. «Девелоперы уже сейчас должны понимать, что не все компании ориентированы на южное направление, - говорит Максим Мельников. - Для многих арендаторов, занимающихся внутренней логистикой, привлекательны северные направления, например, Выборгское шоссе, где сейчас ощущается острый недостаток предложения».

В августе в Шушарах был заложен производственно-логистический центр  по переработке мяса и рыбы стоимостью 550 млн руб., заказчиком кторого выступило агентство «Шушары». Строительство будет вести известный в Петербурге  холдинг «ЛенспецСМУ».

Проблемы и перспективы рынка

По мнению экспертов рынка, общий инвестиционный рост в Санкт-Петербурге увеличивает потребность в складских комплексах потому, что приход или развитие любой крупной компании (Форд, Тойота и др.), развитие торговых и логистических сетей приводит к необходимости создания современных комплексов. Андрей Смирнов называет в числе факторов, которые могут изменять инвестиционную привлекательность проектов, наличие и стоимость земли; постоянно увеличивающуюся стоимость строительных материалов; возможности транспортной инфраструктуры; энергетику, коммуникации, количество и возможность их подведения и подключения.

Максим Мельников убежден, что на рынке, по-прежнему, существует острый недостаток инженерно подготовленных  земельных участков, пригодных для строительства складов. Во-вторых, отмечает он, цены на участки, действительно, завышены, а это может изменить структуру рынка складской недвижимости не в лучшую сторону.

По мнению Романа Уревича, до конца 2007 года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 6 складских объектов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. В их числе 1-ая очередь складского терминала класса «А» «МЛП-Уткина Заводь» площадью 72 000 кв. м.; складской комплекс «ПАН» площадью 20 000 кв. м.; 2-й очереди складского терминала класса «В» «Старая деревня» площадью 5 340 кв. м.; завершение проекта «Интертерминал Предпортовый». Компания ЗАО «Ресурс-Экономия» планирует до конца 2007 г. ввести 1-ю очередь складского терминала в Шушарах. В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году построить 1-ю очередь «Логопарка Нева» площадью 55 000 кв. м.

По словам Максима Мельникова, до конца 2007 г. планировалось к вводу около 400 тыс. кв.м. высококлассных складских комплексов, но вероятно, что сроки сдачи объектов в эксплуатацию будут отодвинуты. Ожидается, что в 2008 году эта цифра возрастет почти в 2 раза и может составить около 750 тыс. кв. м.