Годовой ввод  жилья (2004 - 2006гг)   Задел по не начатым объектам на начало 2007 года Район  (кв. м)  ( кв. м) по отношению к годовому вводу жилья Адмиралтейский 9581 20862 2.2 Василеостровский 148050 153646 1.0 Выборгский 246404 731868 3.0 Калининский 164732 87288 0.5 Кировский 108697 141756 1.3 Колпинский 70004 0 0 Красногвардейский 176946 14037 0.08 Красносельский 115804 770325  6.7 Кронштадтский 656 0 0 Курортный 17186 710555 41.3 Московский 116402 203959 1.8 Невский 170563 1066290 6.3 Пушкинский 65576 116663 1.8 Петродворцовый 11722 40557 3.5 Петроградский 69206 77324 1.1 Приморский 414408 1176453 2.8 Фрунзенский 166047 70952 0.4 Центральный 43440 50364 1.2 Итого 2145421 5432869 2.5

    Совершенно очевидно, что в настоящее время наиболее актуальной задачей является вовлечение в оборот земельных ресурсов в обжитой части города, что позволит сбалансировать развитие рынка жилищного   строительства и устранить явный перекос в сторону окраинных территорий.                  

      Что же происходит в этой сфере? Конкурсы на подготовку документации для земельных торгов начались еще в 2004 году. За полтора года их было проведено более 300. В результате заключено около 200 договоров на подготовку документации. Итогом всей этой бурной деятельности Управления инвестиций стали 10 полных пакетов, выставленных на торги, в том числе 4 - по жилищным объектам. Понятно, что все это не оказало никакого существенного влияния на рынок жилья.

    В конце 2005 и середине 2006 года по инициативе «Союзпетростроя» в городской Закон о порядке предоставления объектов недвижимости был внесен ряд поправок, направленных на привлечение застройщиков к подготовке документации для торгов путем увеличения вознаграждения за подготовку документации до экономически обоснованных пределов и введения компенсационных выплат за разработку документации по планировке территорий. Кроме того, в закон была внесена норма, определяющая право инвестора на вовлечение в оборот интересующих его земельных участков.

   После этого конкурсы почти год не проводились, поскольку Комитет по строительству никак не мог выработать «новые правила игры». Кстати, в отношении предусмотренных в Законе компенсационных выплат за разработку документации по планировке территорий, такие правила не определены до сих пор.

   В конце 2006 года работа по заключению договоров на подготовку документации для торгов, наконец, возобновились причем в соответствии с вышеупомянутыми поправками, главная из которых состоит в увеличении максимального вознаграждения за подготовку документации для торгов до 10%  от рыночной стоимости земельного участка.

      Нужно сказать, что новое руководство Управления инвестиций прилагает все усилия, чтобы вернуть доверие застройщиков. И эта деятельность уже дает свои плоды. Заключено около 50 новых договоров на подготовку документации в сфере жилищного строительства, в том числе с такими известными компаниями, как “Строймонтаж”, “47 ТРЕСТ”, “М-Индустрия”, “ИВИ-93”,  «АСЭРП»,“Мегаполис” и другими.

    Однако на сегодняшний день вызывает тревогу тот факт, что конкурсная комиссия по отбору компаний, осуществляющих разработку документации для торгов, пока работает с низкой эффективностью. Прошло уже три заседания, а заключено только 9 договоров (остальные договора заключены без конкурса). Основная причина - необходимость разработки  документации по планировке территорий, за которую, вопреки принятому  закону, город ничего не намерен платить.

    По нашему мнению, работа Управления инвестиций со строительными и девелоперскими компаниями будет иметь успех только при выполнении следующих основных условий.

1.                      Застройщик должен иметь возможность выбора формы конкурса -  далеко не все согласятся участвовать в «девелоперском забеге», когда вознаграждение за подготовку документации получает только победитель, который подготовил ее раньше других.

2.                      Подготовка документации должна стать прибыльным бизнесом, поскольку в условиях острого дефицита новых земельных участков, шансы изготовителя документации на выигрыш торгов достаточно призрачны. Необходимо как можно быстрее реализовать норму Закона о возмещении затрат на подготовку документации по планировке территорий.

3.                      Нельзя допускать случаев передачи целевым назначением земельных участков, по которым уже разрабатывается документация для торгов. Это незаконно и полностью дискредитирует саму идею конкурсов.

4.                      Нужно разработать и узаконить четкий и однозначный регламент подготовки документации. Пока инвесторам, зачастую, неясен даже ее состав. Таким образом, подготовка документации каждый раз превращается в эксклюзивную, «ручную» работу.

   При выполнении перечисленных выше условий, подготовка документации для торгов превратиться в новое и достаточно привлекательное направление девелопмента. Некоторые строительные компании уже сейчас думают об организации дочерних девелоперских фирм для подготовки такой документации. Придут в эту сферу и профессиональные девелоперы, такие как “Аверс”, “ТИГ” и другие.

   С целью повышения эффективности девелопмента по подготовке документации для торгов, «Союзпетрострой» разработал проект нового городского Закона «О комплексном освоении и реконструкции территорий в  Санкт-Петербурге», который  внесен в Законодательное собрание.

   В соответствии с этим Законом, конкурсы могут проводиться не только на новые территории, но и  на право девелопмента и реконструкции (инженерное обеспечение, благоустройство) частично застроенных жилых кварталов. При этом девелопер получает право на разработку документации по планировке территории и документации для торгов  по всем выявленным свободным земельным участком, а также право на использование части средств, вырученных от продажи подготовленных к застройке участков, для инженерной реконструкции и благоустройства территории, что может значительно повысить ее  рыночную стоимость.

     На наш взгляд, только такой подход позволит решить проблему комплексного освоения  и благоустройства частично застроенных территорий и  преодолеть развивающуюся хаотичную, неупорядоченную уплотнительную застройку. Нужно сказать, что Управление инвестиций уже пошло по этому пути: на последних конкурсах разыгрывается право на подготовку документации не по отдельным участкам, а по территориям. Так что предлагаемый закон упорядочивает и развивает сложившуюся практику.

Экономический анализ торгов на право комплексного освоения территорий

    Как видно из таблицы 1, на первых торгах  в январе 2007 года разыгрывалось право застройки 18 га земли в Петродворцовом районе. В аукционе участвовало 14 компаний, стартовая цена поднялась в 68!!! раз и достигла 38400 рублей в расчете на  кв. метр улучшений. На наш взгляд, в этом нет ничего удивительного, поскольку речь идет о территории с уникальным местоположением, предназначенной для строительства элитного коттеджного жилья. Этио были, в своем роде, «показательные торги».

   Более поучительным стал второй, февральский аукцион, на котором разыгрывалось право застройки огромной - 400 с лишним га  территории в западной части Приморского района. На этом аукционе солировал Главстрой-СПб (вопреки названию, эта компания имеет вовсе не петербургские корни), который приобрел права на  данную территорию по символической цене - менее 10 евро в расчете на кв. метр будущих улучшений.

     Петербургские компании не смогли составить конкуренцию Главстрою-СПб по одной простой причине - для освоения такой территории капитализация застройщика должна составлять несколько миллиардов евро. В Петербурге таких застройщиков нет. Самый крупный из них - Группа ЛСР, по опубликованным данным, имеет годовой оборот в 23 млрд. рублей.

    В третьем аукционе разыгрывалось право застройки двух земельных участков в Красносельском районе, площадью менее 30 га. Такие территории уже «по зубам» наиболее крупным петербургским застройщикам и они дали бой «московским гостям». В результате один участок смог приобрести Гатчинский ДСК, входящий в вышеупомянутую Группу ЛСР. Отметим, что достаточно жесткая конкуренция привела к более чем десятикратному росту цен на землю, при том, что эта территория менее ликвидная по сравнению с выставленными на предыдущих торгах участках в Конной Лахте.

    В последнем, четвертом аукционе опять победил Главстрой-СПб, который, по-видимому, обосновался в Петербурге всерьез и надолго. Однако несмотря на значительные размеры разыгрываемой территории в Выборгском районе (270 га), конкуренция была достаточно сильной, и цена земли составила почти 100 евро в расчете на кв. метр улучшений. Надо думать, что в условиях острого общероссийского дефицита земли, предлагаемой для жилой застройки, Петербург стал привлекать внимание многих  внешних «стратегических» инвесторов.

   Из прошедших торгов по комплексному освоению территорий можно сделать следующие основные выводы.

1. Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, Строймонтаж и другие не могут участвовать в торгах по большим территориям (от 30 га) по экономическим ограничениям (размеры годового оборота,  общая капитализация). Таким образом, торги по территориям размером в 100, 200 и более гектаров - это не что иное, как открытое приглашение на петербургский рынок жилищного строительства внешних инвесторов.

      В принципе, в притоке внешнего капитала нет ничего плохого, наоборот, это благо для города.  Однако, проникновение внешних инвесторов должно происходить в рамках справедливой конкурентной борьбы с петербургскими застройщиками, в противном случае это просто генетическое разрушение нашего рынка жилищного строительства, который складывался в течение последних 15 лет, потеря его лица и традиций. Нельзя забывать и об опасностях, связанных с перспективой реальной, а не выдуманной в Москве монополизации рынка.  

    Уже сегодня можно прогнозировать, что Главстрой-СПб в обозримом будущем введет не менее 6 млн. кв. метров жилья. В то же время нынешний лидер жилищного строительства в Петербурге - ЛенСпецСМУ за последние три года ввел 630 тысяч кв. метров.

     Много говорят о возможности создания консорциумов из петербургских застройщиков для создания конкуренции внешним инвесторам в освоении новых территорий, но сегодня очень трудно представить консорциум, состоящий, например, из Гатчинского ДСК, ЛенСпецСМУ и Петротреста. Не более реалистичными выглядят и другие сочетания брэндов. Все эти компании работают в условиях жесткой конкуренции, у них разная рыночная стратегия, а ведь идея комплексного освоения территорий как раз и состоит в создании целостной, однородной застройки новых жилых кварталов.

   Более реальный путь - это предоставление ведущим петербургским застройщикам, проверенным временем, городских гарантий по банковским кредитам, необходимым для инженерного освоения территорий. Законодательная основа для этого имеется - мы говорим о лежащем «на полке» городском Законе о поддержке частных инвестиций в жилищное строительство.  У городского Правительства есть резон поддерживать «своих» застройщиков - ведь петербургские застройщики, в отличие от московских, платят налоги именно в местный бюджет.

   Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения территорий, за исключением довольно - таки призрачной надежды, что новые «гиганты» рынка жилищного строительства продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это «крохи с барского стола», а не путь к выживанию. Нишей средних застройщиков является   девелопмент и  реконструкция заселенных территорий в обжитой части города. Собственно говоря, они уже сегодня идут по этому пути, пытаясь приобрести земельные участки под застройку на вторичном рынке (однако цены на землю здесь «зашкаливают» за 1000 евро в расчете на кв. метр будущих улучшений). Можно надеяться, что принятие и реализация нового городского закона «О комплексном освоении и реконструкции территорий в Санкт-Петербурге» значительно расширит возможности средних застройщиков.

       2. Цены на прошедших в 2007 году торгах (за исключением первых -  «элитных») не поднимались выше 100 евро в расчете на кв. метр будущих улучшений. С другой стороны, на торгах по инженерно обустроенным территориям в Приморском и Красносельском районах, прошедшим в сентябре 2006 года, цена кв. метра будущих улучшений составила около 400 евро. Если учесть, что затраты на инженерное освоение территории составляют от 100 до 200 евро в расчете на кв. метр улучшений, можно предположить, что реальная цена кв. метра улучшений в условиях комплексного освоения составляет не менее 200 евро.

   Чем же объясняется такая осторожность застройщиков?  А дело в том, что в постановлении городского  Правительства № 167 от 21.02.06 «О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИЙ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» имеется один пункт, о котором стыдливо умалчивает Фонд имущества при публикации  условий торгов, пункт, гласящий, что, в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время? на один день?), договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

   Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел.  В действительности, очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя закопанные в землю сотню, другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений.

    Но риск есть риск, и его нужно учитывать в ценах за приобретаемые земельные участки.  Тем более что  договор навряд ли будет расторгнут, но инвестору это может стоить недешево. Когда на кону десятки  (или сотни) миллионов евро, торг совершенно не уместен. Однако банки, в любом  случае, не сочтут ликвидным залогом недвижимость, которая в любой момент может быть реквизирована.

     На наш взгляд, рассматриваемый пункт постановления носит явно коррупционный характер и должен быть отменен (вообще, такие сферы экономической жизни, как распределение городской земли необходимо регулировать не постановлениями правительства, а городскими законами - именно для этого они и существуют).

Промышленно - гражданское строительство

   Серьезные проблемы имеются и в сфере промышленно-гражданского строительства (ПГС). За первое полугодие выпущено всего 20 распоряжений на проектирование и строительство подобных объектов. К ним можно прибавить 3 лота, разыгранных на торгах по  «полным» пакетам (таблица 3), но этого все равно, очень мало - в Петербурге ежегодно вводится более 200 крупных объектов ПГС. Следовательно, за первое полугодие было вовлечено в оборот не более 30% от требуемого рынком недвижимости количества объектов. Еще в 2007 году можно ожидать появления 11 объектов ПГС по итогам торгов по «коротким» пакетам, проведенным в 2006 году, однако это не изменит общей картины.

    Нет сомнений -  это плоды политики «стратегического инвестирования». Дело в том, что в Петербурге можно получить право на целевое  строительство объекта ПГС только приобретя (с немалыми затратами) статус «стратегического инвестора». Практика показала, что получение такого статуса зависит не столько от масштаба проекта, сколько от умения инвестора договориться с компетентными чиновниками. Разумеется, договориться могут далеко не все. Результаты налицо.

   Нужно сказать, что руководство города уже не раз заявляло о необходимости перехода к распределению земельных участков под промышленно - гражданское строительство исключительно на торгах. Идея хорошая, рыночная, но только при развитии эффективной, работающей инфраструктуры земельных торгов. Если в городе ежегодно будет продаваться (причем по «полным пакетам») по 200 - 300 земельных участков под промышленно - гражданское строительство, инвесторы, по собственному желанию, перестанут заниматься изыскательскими работами и пробивать «целевку» (предоставление участков целевым назначением) - им это вовсе не нужно, чтобы не сказать больше. Но в первом полугодии   на торгах продано только 13 участков, а это капля в море.

   Не более радужны и перспективы на будущее - за последние 8 месяцев (с ноября 2006 года) Управление инвестиций заключило всего 11 договоров на подготовку документации по торгам в сфере ПГС. Это лучше, чем ничего (до ноября 2006 года такие договора долгое время вообще не заключались), но слишком мало. По «целевке» за первое полугодие начаты изыскательские работы по 41 объекту. Эту цифру смело можно умножать на коэффициент 0.7 - именно таков процент отсева по изыскательским работам.  Еще по 10 объектам изыскательские работы начаты по итогам торгов по «коротким» пакетам. В итоге выходим на 40% от потребностей рынка.

   Кстати, итоги торгов в первом полугодии показали  заметный рост дефицитности земельных участков, предназначенных для промышленно - гражданского строительства. Так, в 2006 году  общее превышение конечных цен аукционов над начальными ценами составило 30%, а в 2007 году уже 150%. Среднее число участников торгов увеличилось с 3.4 в 2006 году до 7.9 в 2007 году. Цена на кв. метр улучшений (площадь возводимых зданий) в 2007 году доходила до 1400 евро, тогда как в 2006 году аналогичная цена не превышала 400 евро.

   Нужно сказать, что политика «стратегического инвестирования» совершенно противоречит Земельному кодексу, который в статье 31 закрепляет за всеми, без исключения, инвесторами право выбора земельного участка для целей промышленно - гражданского строительства (целевка - это не более, чем частный случай реализации процедуры выбора земельного участка, когда предоставляется именно участок, указанный инвестором). Более того, в Земельном кодексе сказано о том, что отказ в предоставлении земельного участка может быть оспорен в суде, то есть, самое большее, что может сделать городская власть - это предоставить альтернативный земельный участок с соответствующим обоснованием.  В новой редакции городского Закона о предоставлении объектов недвижимости введена норма о возможности выбора земельного участка под промышленно - гражданское строительство, но она пока не работает.

   Можно надеяться, что с переходом на саморегулирование строительные бизнес - сообщества будут более решительно и последовательно отстаивать законные  права застройщиков. Во всяком случае, «Союзпетрострой» твердо намерен идти по этому пути и уже начал такую работу. Жизнь показала, что она может быть достаточно эффективной.

   Одним из центральных событий в сфере промышленно - гражданского строительства стал отзыв, под давлением «общественного мнения», разрешения на строительство у ООО «Концепт Групп», возводившего торговый комплекс на площади Мужества.  На наш взгляд, продолжение подобной практики может существенно ухудшить инвестиционный климат в Петербурге.   Ведь перед тем как начать строительство, инвестор  разрабатывает временный   регламент застройки территории, проект ее планировки и межевания и градостроительный план земельного участка.  Каждый раз в установленном порядке проводятся общественные  слушания. И только после этого с застройщиком заключается договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

  Данный договор может быть обоснованно расторгнут городом только в случае невыполнения застройщиком своих договорных обязательств (нарушение сроков строительства, задержка отчислений на инфраструктуру и т.п.). Таким образом, новые выступления общественности не являются основанием для прекращения строительства, которое ведется в соответствии с распоряжением Губернатора города. Поезд уже ушел, общественное мнение было учтено на стадии предпроектных разработок. Как можно игнорировать прежние общественные слушания, проведенные в установленном Законом порядке? Почему новая «общественность», которая, кстати, вполне может быть нанята конкурентами или недобросовестными  политиканами, более уважаема, чем старая?

   На наш взгляд, соответствующая норма должна быть внесена в городской Закон о предоставлении объектов недвижимости. Кстати, для договоров аренды длительностью более 5 лет она уже прописана в Земельном кодексе (статья 22).  В любом случае, согласно Гражданскому кодексу и федеральному Закону об инвестициях, в случае расторжения договора аренды, арендодатель (город) обязан возместить арендатору (застройщику) стоимость созданных улучшений (кстати, московские власти именно так и поступают).

     К сожалению, пока не существует эффективных механизмов для защиты законных интересов застройщиков. Судиться с городской властью  в России пока еще не принято. В рамках перехода на саморегулирование «Союзпетрострой» планирует создать совместно с Законодательным собранием города комиссию по соблюдению законности в инвестиционно - строительной сфере. Можно надеяться, что тогда ситуация радикально изменится.

Таблица 3

Итоги земельных торгов в сфере промышленно - гражданского строительства

в первом полугодии 2007 года

Дата проведения аукциона Адрес земельного участка Площадь земельного участка, расчетная площадь улучшений Функциональное назначение объекта Начальная сумма арендной платы Сумма арендной платы, предло-женная победи-телем аукциона, арендная плата в расчете на кв. метр улучшений Победитель  аукциона, количество участников 13 марта, полный пакет, срок проектирования и строительства - 43 месяца Красносельский район, Ленинский пр. 3425 кв. м 9400 кв.м Паркинг 3 790 000 руб. 4 150 000 руб. 442 руб. ООО «Гранит», 3 участника 13 марта, полный пакет, срок проектирования и строительства - 43 месяца Красносельский район, Ленинский пр. 3812 кв. м 9100 кв.м. Паркинг 3 790 000 руб. 4 150 000 руб. 456 руб. Индиви-дуальный предприни-матель, 3 участника   3 апреля Невский район, Зольная ул. 5 838 кв. м. 3357 кв.м. Предприятия                        IV и V классов вредности с включением объектов общественно-деловой застройки     8170800 руб. 37138800 руб. 11063 руб.  АО «Пласт-комплект», 11 участников   24 апреля Приморский район, ул. Шаврова 806 кв. м. 959 кв. м.   Медицинский центр с аптекой 3114000 руб. 15714000 руб.   16386 руб. ООО «Русь Финанс»,  6 участников 24 апреля Приморский район, Школьная ул. 3218 кв. м. 2192кв.м. Автосалон и станция технического обслуживания) 11009472 руб 78536472 руб.   35829 руб. ООО   «Мосстрой-инвест»,  12 участников 24 апреля Невский район, Мурзинка, Прогонная ул. 7 495 кв. м. 3283 кв.м.   Администра-тивно-выставочный комплекс 26823600 руб. 85695600            руб. 26103 руб.   ООО «Строй-импульс Инвест», 4 участника 24 апреля Фрунзен-ский район., Купчинская улица 5 495 кв. м. 2407 кв. м.   Физкультурно-оздоровитель-ный комплекс 21198000 руб. 114126000            руб. 47414 руб. ООО «Строй- импульс Инвест», 7 участников 15 мая полный пакет, срок проектирования и строительства - 43 месяца Красносель-ский район, Ленинский пр. 3231 кв.м. 9100 кв.м. Паркинг 5255000 руб. 9675000 руб. 1063 руб. ООО «Ленарс», 3 участника 15 мая Невский район, Шлиссель-бургский                         проспект 3 121 кв. м. 1857 кв.м.     Блок отделения связи, учреждения обслуживания   7378338 руб.   7378338 руб. 3973 руб. ООО «Агроторг»,  4 участника   15 мая Красногвар-дейский район, улица                       Коммуны 6129 кв.м. 8764 кв.м. Зона многофунк-циональной общественно-деловой застройки 22819800 руб. 55897200 руб. 6378 руб. ООО «Ком-плексные технологии» 3 участника   19 июня   Невский район, Шлиссель-бургский проспект 2 853 кв. м. 1698 кв.м.   Объект торгового назначения           11317224 руб. 15265224 руб. 8990 руб. ООО «Траст Хаус», 2 участника 19 июня Фрунзен-ский район, Грузовой проезд 4 197 кв. м. 2200 кв.м. Производствен-ная зона 8052000 руб. 8856000 руб. 4025 руб. ООО «Шин Трейд СПб», 4 участника

Обзор подготовлен заместителем директора по развитию и  аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, к.э.н.  Е.Л. Капланом.

www.souz.conon.ru