Прошлый год завершился значительным событием в жизни города - открылось движение по участку Звенигородского проспекта от проспекта Маршала Жукова до МКАД через первый и самый крупный в Европе вантовый мост и двухуровневый Серебряноборский тоннель. Окончание строительства ожидается в текущем году.
Новая магистраль, соединившая центр города с Новорижским шоссе, несомненно, окажет значительное влияние на развитие практически всех сегментов недвижимости в западной части Москвы и Подмосковья. Изменения коснутся и проектов в пределах города, и загородных.
В ближайшие годы здесь ожидается увеличение объемов строительства, т. к. большинство площадок, находящихся в окружении магистрали, предусмотрительно приобретены крупными девелоперскими компаниями. В настоящий момент либо ведется разработка концепции застройки данных участков, либо происходит процесс перебазирования предприятий. К крупнейшим застройщикам можно отнести компании «Система Галс», «Базовый Элемент», «Группа Гута», «Северсталь-Транс», «Декра», «Дон-Строй» и др.
Звенигородский проспект улучшит транспортную доступность ряда будущих проектов. Главным из них в черте города станет «Большое Сити», через территорию которого проходит новая трасса. По имеющейся информации, на территории «Большого Сити» планируется возвести около 8,5 млн. кв. м жилья, а вдоль Кутузовского проспекта - около 2 млн. кв. м.
Транспортная доступность крупных районов жилой застройки, возводимых за пределами МКАД, очевидно, также улучшится. Повысится привлекательность целого ряда новых кварталов (район «Красногорье», микрорайон «Спасский Мост», проекты жилой застройки в Мякининской пойме), вследствие чего может измениться ценовая политика продаж. Выразится это скорее не в росте цен на существующие объекты, а в уровне цен, которые будут изначально устанавливаться на будущих проектах. Уже сейчас средние цены на новостройки западной части Подмосковья на 20-25% выше среднего уровня цен других географических сегментов. В перспективе этот разрыв будет увеличиваться и в ближайшие годы составит 25-30%.
Спрос на Новорижское шоссе, и так традиционно являющееся лидером по востребованности коттеджных поселков, получит дополнительный стимул к росту за счет открытия новой трассы. Так, в увеличении объемов спроса значительную роль сыграет связка Новой Риги с крупнейшим сосредоточием «потенциальных покупателей» - деловым центром «Москва-Сити». У девелоперов загородной недвижимости появляется возможность не только осваивать нишу поселков для постоянного проживания, но и строить загородное жилье для сдачи в аренду. В свою очередь, увеличение числа потенциальных жильцов на данном направлении повлечет за собой быстрое инфраструктурное развитие Новой Риги.
Необходимо отметить, что часть девелоперов планировала строительство коттеджных поселков с оглядкой на Звенигородский проспект. Среди них можно назвать строящиеся поселки Crystal Istra, «Миллениум Парк», «Павлово», «Маленькая Италия» и т. д., расположенные по Новорижскому направлению.
Полноценное функционирование Звенигородского проспекта будет способствовать росту цен на жилье как в организованных коттеджных поселках, так и в частном секторе, так как транспортная доступность является одним из основных критериев при покупке загородного домовладения. Скачкообразного роста цен не прогнозируется, т. к. определенный рост уже имел место в момент анонсирования и начала строительства новой транспортной артерии (2005 год). Общий прирост на Новой Риге может составить дополнительно 5-10% к среднегодовым темпам роста цен на загородном рынке.
Все заявленные проекты строительства торговой недвижимости в районе Звенигородского проспекта являются частью многофункциональных комплексов. Это:
- МФК «Звенигородский» на пересечении 3-го Силикатного проезда и Звенигородского проспекта. Общая площадь проекта составляет 300 000 м2, из них на торгово-офисный центр приходится 267 000 м2, площадь торговой части в его составе - 172 000 м2. В комплексе будут расположены кинотеатр, детский городок, ледовый каток; предусмотрен подземный двухуровневый паркинг.
- МФК на 62 км МКАД (пересечение Звенигородского проспекта и МКАД, внутренняя сторона). Соотношение площадей различного назначения в проекте пока не раскрывается. Ожидается, что общая площадь проекта, составлявшая изначально 52 000 м2, будет существенно увеличена.
- К настоящему моменту данный район испытывает дефицит качественных торговых площадей, так что эти проекты, скорее всего, будут успешными.
В связи с низкой плотностью населения в районе прохождения трассы и транзитном характере большей части трафика успех следующих проектов в данном районе находится под вопросом и зависит от будущего жилищного и офисного строительства.
Рассматривая офисную недвижимость, в первую очередь следует упомянуть, что сегодня в районе Звенигородского проспекта строится ММДЦ «Москва-Сити», некоторые проекты «Большого Сити». На участке между проспектом Маршала Жукова и ул. Крылатской построены такие известные объекты, как БП «Крылатские Холмы» и БЦ «Профико».
Завершение строительства Звенигородского проспекта, безусловно, повлияет на ставки в районе. Транспортная составляющая является одной из важнейших для любого сегмента недвижимости.
Сложно сказать, улучшит ли трасса транспортную ситуацию самого ММДЦ «Москва-Сити».
К сожалению, хорошие подъездные пути не решают другой важнейшей транспортной проблемы города - отсутствия парковочных мест.
Очевидно, возрастет привлекательность объектов в районах станций метро «Беговая», «Краснопресненская», «Полежаевская». После того как было анонсировано строительство этой трассы, девелоперы заинтересовались примыкающими участками.
Новая трасса, прежде всего, окажет влияние на такие действующие и строящиеся объекты, как:
- ММДЦ «Москва-Сити»;
- Хорошевское ш. 2-20В - Nordstar Tower;
- БЦ «Профико», ул. Крылатские Холмы, 1-3 (пересечение улиц Крылатская и Крылатские холмы);
и на проекты, планирующиеся к строительству:
- «Большой Сити» и другие многофункциональные комплексы, упоминавшиеся ранее.